Nekustamā īpašuma vērtēšana

Nekustamā īpašuma vērtēšana Latvijā ir reglamentēta profesija. Tas nozīmē, ka tikai sertificēts vērtētājs (redzams vietnē vertetaji.lv ar aktīvu sertifikātu) ir tiesīgs formāli noteikt nekustamās mantas vērtību. Īpašuma vērtētāji biežvien strādā ar asistentiem, šiem vērtētāju palīgiem nav tiesības vienpersonīgi noteikt vērtību.

Sekojoši, nekustamā īpašuma novērtētājs strādā pretlikumīgi ja viņš nav sertificēts, viņu viedokli nepieņems bankas, nedz uzņēmumu reģistrs un jebkurā strīdā vai tiesas procesā viņa darbs netiks ņemts vērā. Par pakalpojumu sniegšanu reglamentētā profesijā (topstarp arī, piemēram, medicīnā) personu var saukt pie atbildības likuma priekšā.

Atšķirībā no nekustamā īpašuma vērtēšanas, kustamās mantas un uzņēmējdarbības vērtēšana nav reglamentēta, bet vienmēr ir drošāk uzticēties profesionālim ar Latvijas Īpašumu Vērtētāju asociācijas piešķirtu sertifikātu.

Protams, jebkurš drīkst izteikt viedokli par mantas cenu. Mākleriem biežvien ir viedoklis par iespējamo nekustamā īpašuma cenu, bet šis viedoklis nav formāls un tam neuzticēsies, piemēram, kredītiestādes.

Starpnieks neformāli izvirza viedokli par īpašuma cenu balstoties uz savu pieredzi, sertificēts novērtētājs to aprēķina profesionāli, saskaņā ar regulām, likumiem un standartiem.

Sertificēti mākleri un sertificēti vērtētāji ar savu sertifikātu apliecina to, ka viņi strādā saskaņā ar labāko praksi un pakļaujas ētikas standartiem. Darījumos ar nekustamo īpašumu, vienmēr drošāk uzticēties profesionāļiem ar attiecīgu asociāciju un valsts iestāžu uzraudzību.

Vienošanās par pakalpojumu – Labs vērtētājs noslēdzot ar klientu līgumu skaidri apraksta sava pakalpojuma izdevumus, kādā formātā tiks izpildīts pasūtījums un nepārprotami precizē darba uzdevumu, to laicīgi piemērojot klienta vajadzībām, līgumā paredzot klientam iespēju izvirzīt pamatotas pretenzijas un saņemt kopumā saņemt kvalitatīvu pakalpojumu. Vērtētājam ir jāspēj konstatēt vai viņam ir nepieciešamā pieredze, zināšanas, objekta un tirgus informācija lai kompetenti uzņemtos pasūtījumu.

Vienojoties ar vērtētāju būs abpusēji parakstīts līgums, uz kuru varēs atsaukties. Ja pakalpojumu nav iespējams sniegt kvalitatīvi, labs vērtētājs no tā jau sākotnēji atteiksies, kā arī konsultēs par jums piemērotāko vērtējuma veidu konkrētā situācijā. Jums būs skaidri pakalpojuma izdevumi un izpildes termiņi. Vajadzības gadījumā labs vērtētājs pamatos savu pieredzi un sniegs pieredzes apliecinājumu līdzīgu objektu vērtēšana, kā arī norādīts kurās kredītiestādēs vērtējumu pieņems.

Nepieciešamā dokumentācija – Labs vērtētājs klientam laicīgi norādīs kāda informācija un dokumentācija būs nepieciešama procesā un pratīs vajadzības gadījumā nonākt pie iztrūkstošās informācijas, vai arī sniegt norādes klientam par to, kā ir iespējams novērst nepilnības. Bieži, vērtējums ir nepieciešams kredītiestādei, tas ir svarīgs hipotekārās kreditēšanas procesā. Vērtētājs pārzinās konkrētās bankas prasības un redzēs iespējamās nepilnības, par to laikus paziņojot klientam lai novērstu iespējamās aizkavēšanās aizņēmuma procesā.

Īpašuma apsekošana un fotofiksācija – Labs vērtētājs norādītājā laikā un vietā ieradīsies sagatavojies īpašuma apsekošanai, viņš būs jau iepriekš iepazinies ar īpašuma dokumentāciju un skaidri pārzinās savu darba uzdevumu. Ierodoties īpašumā viņš uzdos aktuālus jautājumus lai novērstu neprecizitātes un iespējamos pārpratumus.

Apsekojot īpašumu vērtētājs rūpīgi pievērsīs uzmanību objektam, konstatējot tā raksturlielumus, priekšrocības un trūkumus. Labs vērtētājs sevi pasniegs profesionāli, izturēsies cienīgi pret klātesošām personām un īpašumu. Pēc cītīgas vērtējamā objekta apsekošanas vērtētājs operatīvi pieprasīs papildus informāciju un skaidrojumu ja nepieciešams, nekavējot vērtējuma izpildes termiņu.

Vērtēšanas atskaite – Kompetents un cītīgs profesionālis jums sagatavos atskaiti, kura būs parakstīta fiziski vai arī ar drošu elektronisku parakstu. Atskaitē būs pilnvērtīgi un skaidri aprakstīts īpašums, konkrētā tirgus segmenta situācija, tiks sniegts vērtības aprēķins ar aprēķina metodikas aprakstu un aprēķina gaitas skaidrojumu. Gadījumā, ja jums nav skaidra vērtēšanas pieeja un vērtības aprēķina rezultāts vērtētājs spēs pamatot savu viedokli, atsaucoties uz aktuāliem tirgus datiem un paskaidrot aprēķina gaitu. Vērtējumam pielikumos būs pieejamas izdrukas no attiecīgiem reģistriem, kā arī primārā informācija un dokumentācija kura tika izmantota procesā.

Mēdz teikt, ka īpašuma vērtību nosaka trīs faktori – „vieta, vieta un vieta”. Spied šeit, lai uzzinātu kā iegādāties zemi mājas būvniecībai.

Plašāk izskatot šo tēzi saprotams, ka tā ir sociālā, ekonomiskā situācija un juridiskie aspekti katrā konkrētā vietā. Tieši šie faktori, par kuriem cilvēki parasti domā maz, ietekmē tirgus situāciju un katra īpašuma vērtību.

Ir maldīgs uzskats, ka finanšu līdzekļi, kas ieguldīti īpašuma celtniecībā un remontdarbos, arī ir objekta tirgus vērtība. Diemžēl, praksē visu nosaka pieprasījuma un piedāvājuma attiecība.

Piemēram, ja kādā mazpilsētas dzīvokļa remontā un labiekārtošanā pirms pārdošanas ieguldīti 10 000 EUR un īpašumu vēlas realizēt par dzīvokļa iegādes cenu un veikto ieguldījumu summu, pilnīgi iespējams, ka pircējs neatradīsies. Jo dzīvokļa tirgus vērtība būs daudz zemāka pat par remontā ieguldītajiem līdzekļiem, tātad zem 10 000 EUR.

Vērtējot zemes gabalus, svarīgākie kritēriji ir atrašanās vieta, piebraukšanas iespējas, grunts stāvoklis, komunikāciju esamība vai tuvums, apkārtnes attīstības perspektīvas un blakus esošo objektu ietekme, izmantošanas iespējas, apbūves tiesības. Lauksaimniecībai izmantojamām zemēm arī meliorācija, auglība, platība, konfigurācija un saimnieciskā aktivitāte reģionā.