Помощь МВФ по преодолению кризиса в Латвии – лучшая новость из плохих новостей
В 2008 г. Латвия после роста ВВП в размере 10% в 2007 г. и 12% в 2006 г. переживает рецессию со снижением ВВП до 4% ввиду сдерживания потока иностранных кредитов, послужившего причиной снижения уровня инвестиций, покупок недвижимости и личного потребления.
Тем временем уровень годовой инфляции в начале 2009 г. составил 11.5% после того, как к середине 2008 г. инфляция достигла своего пика - 18%.
Кризис повлек за собой национализацию банка «Parex» - крупнейшего в Латвии банка, принадлежащего латвийским резидентам, а также вмешательство Международного валютного фонда (МВФ), который инициировал финансирование в размере 7,5 млрд. евро для вывода Латвии из кризиса. К финансированию подключились МВФ, Европейский Союз и Мировой банк.
Несмотря на то, что помощь по выходу из кризиса позволит Латвии поддержать фиксированный валютный курс по отношению к евро по курсу 0.7028 латвийских латов (LVL) за один евро (1 LVL = 1.4229 EUR), Латвия согласилась повысить налоги и урезать расходы, чтобы к 2011 г. сократить бюджетный дефицит до 3% от ВВП. В ближайшей перспективе эти меры будут и дальше снижать спрос и усиливать рецессию.
Офисы
Строительство офисных зданий стремительно росло в 2008 г., и в прошлом году площадь современных офисных зданий в Риге увеличилась на 189 000 м2. При этом по данным компании «Ober-Haus Real Estate Advisors» рост площадей в общей сложности составил 40% или 671 000 м2. Это было не самое удачное время для строительства, принимая во внимание крушение экономического поезда в 2008 г.
Новые проекты в 2008 г. включали бизнес-центр SWH (20 000 м2), бизнес-центр Muitas (7 000 м2) и Рижский индустриальный парк (8 600 м2). В 2009 г. на рынок будет выведено еще 69 000 м2, если будут завершены все проекты.
Процент вакантных офисных площадей на конец 2008 г. составлял 7-9%. По ожиданиям «Ober-Haus» процент вакантных офисных площадей к концу 2009 г. достигнет 10-13%. Незанятые площади в основном будут принадлежать большим проектам, которые выйдут на рынок в 2009 г., и проектам с неблагоприятным месторасположением и плохой инфраструктурой.
В 2008 г. арендная плата за офисы класса A в Риге упала на 15-25% до €15 - €20 за м2. Обычная плата за обслуживание в зданиях класса A составляет €2.50 - €3.50 за м2 в месяц.
Арендная плата за офисы класса B снизилась на 20-30% до €8 - 14 за м2.
Розничная торговля
В 2008 г. застройщики представили 40 000 м2 новых площадей для розничной торговли в Риге. Большая часть площадей принадлежит двум проектам - Alfa фаза IV и Panorama Plaza. Все помещения были успешно сданы в аренду. Однако весьма сомнительно, что такой же успех будет наблюдаться, когда в течение последующих трех лет появится 267 000 м2 новых площадей для розничной торговли, включая Riga Plaza (67 000 м2), Galleria Patollo (50 000 м2) и Akropole (150 000 м2).
Спрос значительно сократился, и хотя процент вакантности в размере 1% в существующих центрах розничной торговли пока не увеличился, арендаторы опаздывают с оплатой аренды, а «Ober-Haus» прогнозирует, что процент вакантности к концу 2009 г. достигнет 3-5 %. Процент вакантных площадей на главной улице в центре города на сегодня составляет 5 %, при этом почти в каждом городском квартале имеется неиспользуемый магазин.
Ставки арендной платы в 2008 г. ввиду слабеющего спроса оставались неизменными, а в 2009 г. ожидается их снижение. Достигшие рекордного уровня ставки арендной платы на главной улице в центре города снизились на 40% до €30 - 40 за м2. Ставки арендной платы в торговых центрах понизились до €13 за м2 за большие площади (1000 м2), а ставки арендной платы за недавно сданные средние площади (150 - 300 м2) уменьшились с €30 за м2 до €25 - €29 за м2. Ключевые арендаторы, такие, как супермаркеты, обычно платят €8-12 за м2. Плата за обслуживание варьируется между €3 и 5 за м2. На окраинах арендная плата составляет €10-20 за м2.
Логистика
Центральное положение Риги в трех Балтийских странах сделало ее привлекательным центром распределения с новыми складскими помещениями площадью 150 000 м2, построенными в 2008 г. Современные складские помещения сдаются в аренду за €4.5 - €6.5 за м2.
Жилые дома
Практически полное прекращение ипотечного кредитования на латвийском рынке в 2008 г. снизило цены на жилье на 36%, что в среднем составило €1500 - €4000 за м2 в центре города и €945 за м2 в микрорайонах советского типа.
В 2008 г. на рижский рынок поступило менее 3000 новых квартир, а в 2007 г. поступило менее половины от 6780. Почти 65% новых квартир, построенных в 2008 г., остались непроданными. На рынке имеется, по крайней мере, 2 200 непроданных новых квартир в дополнение к ожидаемым 2 500, которые поступят на рынок в 2009 г.
Цены на только что построенные квартиры в Риге варьируются от €900 - €1,500 за м2 на окраинах до €1,700 - €2,500 за м2 в центре города.
Ставки арендной платы за новые квартиры в центре города варьируются от €7 до €9 за м2, а арендная плата за квартиры на окраинах варьируется от €5 до €7 за м2. Таким образом, с начала прошлого года цены упали почти на 30%.
Полный отчет о рынке недвижимости за 2009 г.
В марте 2009 г. компанией «Ober-Haus Real Estate Advisors» будет опубликован полный отчет о рынке недвижимости за 2009 г. для Эстонии, Латвии, Литвы и Польши.
Для получения более подробной информации или наших отчетов пишите или звоните:
Питер Гейдж Моррис
Управляющий директор
Ober-Haus Real Estate Advisors
GSM: +370 652 00 477