Огромное количество новых офисных помещений в Таллинне заполняет вялый рынок
Экономическая ситуация
Экономический спад в Эстонии начался в 2008 году, когда ВВП снизился на 3,5% после восьми лет повышения в среднем на 7% ежегодно. Прогнозируется, что в 2009 г. ВВП снизится на 3%.
Инфляция достигла наивысшей точки в 11% в 2008 г., однако в начале 2009 г. снизилась до 7%. Ожидается, что к концу 2009 г. уровень инфляции будет всего 4%. В то же самое время уровень безработицы вырос вдвое до 7,5%.
Эстонская крона (EEK) была привязана к евро (а перед этим – к немецкой марке) в 1992 г. по курсу 15,6466 крон за один евро через механизм полного золотовалютного обеспечения. В настоящее время введение евро представляется важнейшим приоритетом политики Эстонии, которая надеется выполнить маастрихтские критерии в 2010 или 2011 г.
Офисные помещения
По данным «Ober-Haus Real Estate Advisors», в 2008 г. рынок Таллинна пополнился более чем на 100 000 кв. м новых офисных помещений, и общая площадь офисных помещений составила 248 000 кв. м. Полное предложение офисных помещений класса А и В к началу 2009 г. достигло 502 000 кв. м.
Среди крупнейших проектов 2008 г. – первый этап проекта «Ülemiste City» (10 000 кв. м уже построено, планируется построить ещё 160 000 кв. м офисных помещений на протяжении следующих семи лет), «Delta Plaza» (построено 15 500 кв. м) и «Tammsaare 49» (построено 22 000 кв. м).
В 2008 г. было занято 42 000 кв. м новой площади, что на 58 000 кв. м меньше предлагаемой новой площади. Таким образом, доля пустующих помещений с 1% в 2008 г. взлетела до 22% в начале 2009 г. Принимая во внимание тот факт, что в 2009 г. будет построено ещё 30 000 кв. м помещений (как раз в условиях спада), мы считаем, что к концу 2009 г. уровень незанятых помещений достигнет 25–30%.
В 2008 г. арендная плата за офисные помещения класса А в Таллинне упала на 18% и достигла €12,70 - €16,00 за квадратный метр в месяц. Оплата за обслуживание в зданиях класса А обычно составляет €2,50 - €3,50 за квадратный метр в месяц.
Арендная плата за помещения класса В в 2008 г. упала на 30% и составила €7,60 - €10,00 за квадратный метр в месяц. По нашим данным, в 2009 г. арендная плата будет снижаться и далее, так как уровень заполнения помещений будет снижаться, а предложение – расти.
Торговые помещения
Можно утверждать, что разработчикам проектов повезло в том, что новые проекты торговых помещений в 2008 г. на рынок не были представлены. Поэтому существующие торговые центры в условиях теперешнего спада не испытывают жёсткой конкуренции.
Единственным новым проектом стало расширение центра «Rocca al Mare» компании «Citycon» на 16 000 кв. м. Этот торговый центр имеет общую площадь 71 000 кв. м и является крупнейшим в Эстонии.
В настоящее время уровень пустующих помещений в Таллинне снизился примерно на 10% в связи со снижающимся уровнем потребления и рекордно низким уровнем потребительской уверенности.
Величина арендной платы в течение года оставалась на одном уровне по причине ослабевания торговых тенденций. Торговые центры в большинстве своём в 2009 г. не стали поднимать арендную плату, так как арендаторы вряд ли смогли бы её платить. В начале 2009 г. торговые центры обычно просили €18 - €24 за квадратный метр в месяц за площади средней виличины (150–300 кв. м) и до €29 - €39 за квадратный метр в месяц за помещения площадью 100 кв. м в более престижных местах. Для ключевых арендаторов в центрах, торгующих продовольственными продуктами, арендная плата составляла €10 - €13 за квадратный метр. Плата за обслуживание варьировалась от €3,00 до €5,00 за квадратный метр.
Логистические помещения
Трудные условия для сдачи в аренду означают, что рискованные проекты не предпринимаются. Уже построенные помещения остаются незаполненными, свободная площадь сдаётся в аренду за плату от €4,50 - €6,50 за квадратный метр.
Складские помещения старой постройки можно снять за €1,50 - €4,00 за квадратный метр.
Жильё
Цены достигли своей наивысшей отметки в апреле 2007 г., а затем постепенно упали на 30% и достигли среднего значения €1 136 за квадратный метр по всему Таллинну. Число продаж жилой недвижимости в городе упало почти на две третьих с 1 100 в месяц в начале 2007 г. до 375 в декабре 2008 г.
Цены на окраинах города в домах советской застройки начинаются от €700 за квадратный метр и могут достигать €1 100 за квадратный метр. Цены на квартиры в новых домах в Таллинне варьируются от €1 000 за квадратный метр на окраине города до €1 600 - €2200 за квадратный метр в центре городе.
Полный отчёт о рынке недвижимости на 2009 г.
«Ober-Haus Real Estate Advisors» опубликует полный отчёт о рынке недвижимости в Эстонии, Латвии, Литве и Польше в марте 2009 г.
Если Вы хотите получить дополнительную информацию или наши отчёты, напишите или позвоните нам:
Питер Гейдж Моррис (Peter Gage Morris)
«Ober-Haus Real Estate Advisors»
Моб. тел.: +370 652 00 477