Литовским разработчикам проектов недвижимости предстоит нелёгкий период
Экономическая ситуация
Рост ВВП Литвы в 2008 году составил всего 3,2% после семи лет роста на более чем 7%. Как и весь мир, Литва переживает период экономического спада, и по общим прогнозам в 2009 году ВВП снизится на 4,8%.
Инфляция в 2008 году составила 11%, её пик пришёлся на третий квартал года, когда она составила 12,5%. В ситуации ужесточения условий кредитования, резкого снижения спроса, повышения налогов и снижения уровня потребления экономисты прогнозируют, что в 2009 году индекс потребительских цен в Литве составит 5–7%.
По данным Департамента статистики, в 2008 году заработная плата в Литве выросла на 20%, однако аналитики крупнейших банков говорят о росте всего в 11%. Причина разницы в подсчётах заключается в том, что официальная статистика учитывает повышения в ведомостях о заработной плате, которая прежде была частью теневой экономики, в то время как данные об 11%, предоставленные независимыми аналитиками, показывают более правдивую картину теперешней ситуации. В любом случае, аналитики прогнозируют, что заработная плата снизится на 3–4% как в 2009, так и в 2010 году.
Уровень безработицы с 4,5% в середине 2008 года возрос до 7,5% в начале 2009 года.
Литовская национальная валюта лит (LTL) остаётся привязанной к евро в соотношении 3,4528 лита к одному евро. Введение евро является одной из приоритетных экономических задач Литвы, однако скорее всего это станет возможным лишь в 2012 году. Всё это время курс остаётся фиксированным благодаря механизму полного золотовалютного обеспечения.
Офисные помещения
В 2008 году было построено 85 700 кв. м площади офисных помещений, что является самым высоким показателем для Вильнюса по сравнению с предыдущими годами, и таким образом общая площадь предлагаемых офисных помещений по данным «Ober-Haus Real Estate Advisors» составила 354 500 кв. м. Такие темпы роста предложения на рынке офисных помещений впечатляют и в то же самое время вызывают определённые опасения: в 2009 году будет закончено 14 проектов, что означает рекордное увеличение в предложении современных офисных помещений в аренду на 100 000 кв. м, в то время как общий экономический рост практически останавливается.
Повысившееся предложение и понизившийся спрос резко увеличили количество свободных помещений – в начале 2008 года этот показатель для помещений класса А составлял 1%, а в начале 2009 года – 10%.
Арендная плата за офисные помещения класса А в Вильнюсе в 2008 году снизились на 7% до €15,50 - €19,00 за квадратный метр. Плата за обслуживание в зданиях класса А составляла €2,50 - €3,50 за квадратный метр в месяц. Арендная плата за офисные помещения класса Б упала на 12% и составила €11,00 – 14,00 за квадратный метр.
Представляется несомненным, что в 2009 году у арендаторов будет больше возможностей для пересмотра основной арендной платы и платы за дополнительные услуги.
Помещения для розничной торговли
Построенный в прошлом году в центре города трёхэтажный торговый центр «Панорама» площадью 52 000 кв. м стал крупнейшим новым центром розничной торговли в Вильнюсе. Кроме того, 20 000 кв. м площади было построено в трёх гипермаркетах меньшего размера.
В 2009–2010 гг. ожидается появление ещё трёх крупных торговых центров: «Ozas» с 62 000 кв. м торговой площади и 30 000 кв. м помещений для развлекательных и других услуг, «Olinda» (30 000 кв. м) и «DomusPro» (18 400 кв. м).
В связи с повысившимся уровнем предложения и снижением спроса по причине экономического спада «Ober-Haus» прогнозирует, что количество свободных помещений в торговых центрах к концу 2009 года возрастёт с теперешнего показателя в 2–3% до 4–5%.
Уровни розничных продаж в 2008 году упали на 9%, что привело к давлению в сторону снижения арендной платы по причине ухудшения показателей продаж у арендаторов. В то время как в 2008 году арендная плата в лучших торговых центрах не была снижена, в 2008 году арендная плата в торговых центрах второго эшелона снизилась на 12%, и за помещения средней площади (150–300 кв. м) в основных торговых центрах составила €12,50 - €29,00 за квадратный метр. Арендная плата для основных арендаторов (таких как гипермаркеты) оставалась стабильной в пределах €8,50 - €14,50 за квадратный метр.
Арендная плата на центральных улицах (таких как проспект Гедимино и центр Старого города) в течение года снизились до €21 - €52 за квадратный метр.
Логистические помещения
В начале 2009 года общая площаль современных складских помещений в Вильнюсе составляла 281 000 кв. м. По прогнозам «Ober-Haus», в 2009–2010 гг. этот рынок пополнится дополнительной площадью 46 900 кв. м.
2008 год не принёс каких-либо изменений в арендной плате в этом секторе. Арендная плата за новые современные складские помещения неподалёку от центра города составляла €5,20 - €6,90 за квадратный метр в зависимости от общей площади помещений. Арендная плата за помещения рядом или сразу же за чертой города составляла €4,00 - €5,50 за квадратный метр. Отремонтированные помещения более ранней постройки предлагались по €2,80 - €5,20 за квадратный метр. Арендная плата за помещения среднего и низкого качества составляла €1,70 - €3,50 за квадратный метр. Принимая во внимание возрастающее предложение и не слишком оптимистичные экономические перспективы Литвы, мы считаем, что в 2009 году арендная плата за современные складские помещения снизится на 5–10%.
Жильё
Хорошие времена для разработчиков жилых проектов в Вильнюсе закончились – цены на жильё новой постройки упали на 21% и составили €1 070 за квадратный метр в некоторых новых проектах в пригородных районах. В начале 2009 года средняя цена новой квартиры в пригородном районе составляла от €1 070 до €1 950 за квадратный метр. В центре города цены на квартиры на вторичном рынке упали на 15% и составили €1 600 - €3 200 за квадратный метр.
Предложение новых квартир в 2008 году упало впервые за многие годы. Было построено всего 5 809 квартир (в 2007 году этот показатель составлял 6 289). По прогнозам «Ober-Haus», в 2009 году будет построено от 2 000 до 3 000 новых квартир, что является самым низким показателем за последние шесть лет. Тот же уровень ожидается в 2010 году.
Полный отчёт о ситуации на рынке недвижимости на 2009 г.
«Ober-Haus Real Estate Advisors» опубликует полный отчёт о рынке недвижимости в Эстонии, Латвии, Литве и Польше в марте 2009 г.
Если Вы хотите получить дополнительную информацию или наши отчёты, напишите или позвоните нам:
Питер Гейдж Моррис (Peter Gage Morris)
Управляющий директор
«Ober-Haus Real Estate Advisors»
Моб. тел.: +370 652 00 477