Kas jāzina, ja valsts atsavina tavu īpašumu

2019-10-10

Lai gan īpašumu atsavināšana sabiedrības vajadzībām Latvijā nenotiek bieži, teorētiski tā var skart ikvienu. Kas jāzina, ja tavam īpašumam lemts kalpot sabiedrības vajadzībām?

KONSULTĒ KRISTĪNE DUBANE, Ober-Haus Real Estate Latvia Dzīvojamo platību nodaļas vadītāja

Situācija, kad valsts vai pašvaldība privātīpašumu atsavina sabiedrības vajadzībām, to atpērkot, Latvijā nav bieži izplatīta. Redzamākie piemēri ir Latvijas Nacionālās bibliotēkas un Dienvidu tilta būvniecības projekti. Tagad tiem pievienojas vēl vērienīgāks – dzelzceļa līnijas Rail Baltica projekts, kura plānotais garums Latvijas teritorijā ir 263 kilometri un kura vajadzībām tiks atsavināts apmēram tūkstotis privātīpašumu. Atsavināšanas procesu regulē Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likums. Tas nosaka, ka īpašumu var atsavināt valsts, vides, veselības aizsardzības vai sociālās nodrošināšanas vajadzībām, sabiedrībai nepieciešamu kultūras, izglītības un sporta objektu, inženierbūvju un inženierkomunikāciju būvniecībai vai transporta infrastruktūras attīstībai, kā arī citām sabiedrības vajadzībām, ja šis mērķis nav sasniedzams ar citiem līdzekļiem. Ja ir pierādīts sabiedrības labums, atsavināšanas nepieciešamība un noteikta taisnīga atlīdzība, lai cik emocionāla un sāpīga ir mājas un zemes zaudēšana, faktiski nav variantu – īpašums būs jāatstāj, jo tā vienkārši noteikts likumā. Lai cik skaudri, tomēr vajadzētu pieņemt – lai valsts varētu attīstīties, jaunām būvēm un dzelzceļam ir jābūt. Ja nebūtu uzbūvēts Dienvidu tilts, Rīgā joprojām būtu trīs tilti, pār kuriem šķērsot Daugavu, un sastrēgumi būtu vēl milzīgāki. Tāpēc īpašuma atsavināšanu ieteicams uztvert ar tādu kā misijas apziņu – ka no atsavināšanas būs labums sabiedrībai: pašam, bērniem un mazbērniem. Emocionāli tas var būt smagi, bet varbūt uz šīm izmaiņām iespējams paskatīties pozitīvi – lai gan piespiedu kārtā, tomēr arī šī ir iespēja dzīvē kaut ko mainīt un varbūt tieši uz labo pusi.

Prātīgāk piekrist

Lai gan juridiski īpašuma atsavināšana sabiedrības vajadzībām ir secīga un precīza: izpēte, konsultācijas, variantu apspriešana un citas procedūras, no malas tas var izskatīties tā: cilvēks gadiem, varbūt kopš bērnības mierīgi dzīvo savā mājā, viņam ir zeme, un tad tiek nolemts, ka gar to vai cauri zemes gabalam būvēs lielceļu, dzelzceļu (gāzes vadu, vai kādu citu sabiedrībai vajadzīgu būvi). Līdz ar to šis īpašums pret taisnīgu atlīdzību tiks atsavināts – no tā teorētiski nav pasargāts neviens. Kad skaidrs, ka konkrētā projekta īstenošanai būs jāatsavina privātīpašumi, attiecīgā valsts institūcija vai pašvaldība nosaka, cik lielu teritoriju – visu īpašumu vai tā daļu – vajadzēs atsavināt, un novērtē to. Par to, ka māja vai zemes gabals atrodas konkrētā projektējamā teritorijā tās īpašniekam tiek paziņots savlaicīgi. Notiek sabiedriskās apspriešanas – visiem, kurus skar izbūve, pašvaldībās izziņo sapulces, kurās var uzdot visus neskaidros jautājumus.

Saskaņā ar likumu, īpašuma atsavināšana notiek, vienojoties labprātīgi vai piespiedu kārtā uz atsevišķa likuma pamata. Ja īpašnieks piekrīt labprātīgai atsavināšanai, puses slēdz līgumu, ja nepiekrīt – valsts vai pašvaldība īpašumu var atsavināt piespiedu kārtā uz atsevišķa likuma pamata. Tomēr, lai īpašumu atsavinātu piespiedu kārtā, jāsakrīt četrām pazīmēm: tā notikusi uz atsevišķa likuma pamata; tas notiek sabiedrības vajadzībām; izņēmuma gadījumos un pret taisnīgu atlīdzību. Par īpašuma piespiedu atsavināšanu Saeima katram konkrētajam gadījumam izdod atsevišķu likumu. Uz tā pamata īpašums nonāk valsts vai pašvaldības īpašumā un bijušajam īpašniekam atliek vien respektēt šo likumu, kā arī saņemt atlīdzību. Ņemot vērā iepriekšējo pieredzi, juristi silti iesaka nespirināties pretī un piekrist labprātīgai atsavināšanai. Jo labprātīgāk un vienkāršāk cilvēks piekrīt atsavināšanai, jo tas viņam izmaksā lētāk un novērš kāda lieka sirma mata parādīšanos. Protams, var iecirsties un iet meklēt taisnību tiesā, taču tad būs jāalgo advokāts, kas kārtos dokumentus, pārstāvēs tiesā, jātērē laiks un enerģija, un tāpat tiesa nolems īpašumu atsavināt, jo to nosaka likums. Ja cauri mājas pagalmam ir paredzēts dzelzceļš, tad tas tur būs, un neko darīt nevar!

Ko nozīmē taisnīga atlīdzība?

Tiem, kam nākas šķirties no savas mājas vai zemes, svarīgi netikt apkrāptiem un par savu īpašumu saņemt adekvātu samaksu. Jau minētais atsavināšanas likums paredz, ka atlīdzību par atsavināmo īpašumu nosaka, ņemot vērā sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja vērtējumu un nekustamā īpašuma īpašniekam nodarītos zaudējumus. Līdz ar to mājas vai zemes īpašnieks nevar uzstāt, ka vēlas šādu summu un maksājiet – tā nebūs, atlīdzības apmēru noteiks vērtētājs un par tādu summu projekta attīstītājs īpašumu arī atpirks. Mēģināt panākt lielāku atlīdzību var gadījumos, kad māja vai zeme tiek atsavināta privātu projektu vajadzībām, piemēram, ja kāds vēlas būvēt lielveikalu vai privātu ražotni un viņam nepieciešama arī blakus esošā zeme. Tad par summu var diskutēt un abām pusēm vienojoties, izlemt par konkrētu ciparu. Taču jārēķinās, ka, paprasot pārāk daudz, privātais investors var nolemt, ka līdzās esošā māja viņam nemaz tik ļoti netraucē un viņš var ceļu izbūvēt no otras puses. Rezultātā var nākties dzīvot lielveikala tuvumā, nevis klusā ainaviskā vietā, kā iepriekš. Ja nekustamā īpašuma atsavināšana notiek sabiedrības vajadzībām, prātīgākais ir piekrist piedāvātajai summai. Ja piedāvātā summa šķiet pārāk zema, var vērsties tiesā, taču tie atkal būs lieki izdevumi, nepatīkamas emocijas un iztērēts laiks, turklāt diez vai tiesāšanās vainagosies panākumiem.

Atsavināšanas likumā teikts, ka bijušajam īpašniekam nosakāma atlīdzība, kas nodrošina tādu mantisko stāvokli, kas ir līdzvērtīgs viņa iepriekšējam mantiskajam stāvoklim. Atlīdzību veido nekustamā īpašuma tirgus vērtība (nevis kadastra!) un atlīdzība par zaudējumiem, kas īpašniekam nodarīti saistībā ar atsavināšanu. Tirgus vērtība nozīmē to, ka īpašnieks par savu īpašumu iegūst summu, kas līdzvērtīga tai, kādu viņš varētu dabūt, īpašumu pārdodot. Protams, tā ir summa, par kādu konkrētajā teritorijā īpašumi tiek pārdoti (ja kaimiņš pārdevis māju par 30 000 eiro, tad atpirkšanas cena būs līdzīga, nevis pusotru divas reizes augstāka). Tāpat nevar rēķināt nākotnes peļņu vai to, ka būtu gribējies šo īpašumu vēlāk pārdot un nopelnīt vairāk. Saskaņā ar likumu, nekavējoties, bet ne vēlāk kā 20 dienu laikā pēc tam, kad noslēgts līgums par nekustamā īpašuma labprātīgu atsavināšanu vai stājies spēkā likums par konkrētā nekustamā īpašuma atsavināšanu, īpašniekam izmaksā atlīdzību.

Nākamā mājvieta jāmeklē pašam

Likums neparedz atsavinātās mājas vietā ierādīt citu dzīvojamo platību. Bijušajam saimniekam bankas kontā ieskaita vērtētāja noteikto summu un tālāk jau pašam jāmeklē, kur dzīvot. Projekta attīstītāji atpērk īpašumu, bet nenodarbojas ar nākamās mājvietas piemeklēšanu. Parasti netiek segti arī pārcelšanās izdevumi (lai gan projekta attīstītājs tos pēc savas izvēles var segt). Teorētiski var prasīt atlīdzību par zaudējumiem, kas saimniekam nodarīti līdz ar īpašuma atsavināšanu. Taču arī šajā ziņā jāpatur veselais saprāts – neviens nesegs īpašnieka iedomātos, bet tikai reāli nodarītos zaudējumus. Piemēram, ja zemes gabalam tikuši izstrādāti kādi sarežģīti tehniskie projekti, ieguldīts daudz līdzekļu – tad var prasīt atlīdzināt zaudējumus. Ja mājai nesen uzlikts jauns jumts, tas ietilps nekustamā īpašuma cenā un netiks atsevišķi atlīdzināts.

Ja īpašumam ir kādi apgrūtinājumi vai parādi, darbojas parastā darījumu shēma – vispirms dzēš parādu un atlikusī daļa tiek īpašniekam. Ja parāds ir par visu summu, tad… mantas un naudas nav, bet kredīta arī nav.

Lai pats sev neradītu liekas problēmas un īpašuma atpirkšana vispār varētu notikt, nekustamajam īpašumam noteikti jābūt reģistrētam Zemesgrāmatā.

Praktiski jautājumi

* Var gadīties, ka atsavināšanas rezultātā īpašums sadalās uz pusēm – vienā dzelzceļa pusē īpašniekam paliek desmit un otrā divdesmit hektāri, un pa vidu brauc vilciens. Neko darīt, tā būs jādzīvo. Būs divi īpašumi, tikai katrs savā dzelzceļa pusē. Eiropā šāda prakse nav nekas sevišķs. Tepat Polijā šobrīd aktīvi būvē autobāņus, un tur šo situāciju labi var redzēt, ka lauksaimniecības zeme ir gan vienā, gan otrā pusē, un pāri automaģistrālei ved tilti, kur pārbraukt traktoram.

* Termiņu, kurā jāatstāj īpašums, likums nenosaka – to nosaka projekta attīstītājs, ņemot vērā projekta izstrādes kārtas. Jebkurā gadījumā lielu projektu attīstība un būvniecība nenotiek ātri – parasti tas ir ilgs laika periods, kad var paspēt gan novākt ražu, gan pārvietot lopus, ja saimniecībā nodarbojas ar lopkopību.

* Tiem, kas plāno iegādāties nekustamo īpašumu, noteikti vajadzētu painteresēties konkrētās pašvaldības būvvaldē un noskaidrot, kādi plāni ir attiecībā uz noskatītos zemes gabalu. Lai nav tā, ka nopērk labu zemes gabalu vai sapņu māju, bet pēc diviem gadiem to atsavina sabiedrības vajadzībām.

Komentārs

IVETA ANTONEVIČA, Rail Baltica projekta ieviesēja Latvijā – uzņēmuma SIA Eiropas Dzelzceļa līnijas Juridiskā departamenta nekustamo īpašumu speciāliste:

«Nekustamo īpašumu atsavināšanas process Rail Baltica izbūves vajadzībām Latvijā norit jau pāris gadus. Šobrīd Rīgā un starptautiskās lidostas Rīga tuvumā atsavināšanai sagatavoti 123 privātpersonu un pašvaldības īpašumi, kur sāksies pirmie būvniecības darbi. Pārējā Latvijā atsavināšana notiks secīgos posmos. Tā kā nemitīgi notiek projektēšanas un sagatavošanas darbi, kopumā Latvijas teritorijā atsavināmo īpašumu skaits var mainīties, taču šobrīd to skaits svārstās ap tūkstoti. Izpētes ietvaros joprojām notiek aktīvas tikšanās un sarunas ar iedzīvotājiem. Tie, kurus skar atsavināšana, vispirms saņem paziņojumu par atsavināšanas procesa uzsākšanu, tad notiek izvērtēšana – kāda īpašuma daļa nepieciešama dzelzceļam un kāda paliks īpašniekam, un tālāk notiek uzmērīšana. Ja nepieciešama tikai daļa nekustamā īpašuma, Eiropas Dzelzceļa līnijas organizē nepieciešamās īpašuma daļas atdalīšanu, veicot zemes ierīcības un kadastrālās uzmērīšanas darbus, nosakot precīzu atdalāmo īpašuma daļas platību un atdalot to, lai atsavinātu  tikai nepieciešamo nekustamā īpašuma daļu.

Eiropas Dzelzceļa līnijas  īpašniekiem segs īpašuma tirgus cenu, identificējamos zaudējumus, piemēram, izdevumus par notāra pakalpojumiem, zaudējumu par ābeļdārzu, kas nesis ražu un peļņu, par iekoptu lielu dārzu, kurā īpašnieks ieguldījis gan naudu, gan darbu, – šos zaudējumus mēs segsim. Arī pārcelšanās izmaksas ir uz mūsu pleciem. Tā kāRail Baltica projekta īstenošanai atsavināšanas process ir laikietilpīgs – katram nekustamajam īpašumam ir nepieciešams īstenot dažādas likumā noteiktas darbības, atsavināšanas process katram nekustamajam īpašumam aizņem vismaz pusotru gadu.»

Evita Zemberga-Zakalovska

Mārketinga speciāliste +371 67284544 +371 28232017
evita.zemberga@ober-haus.lv Gustava Zemgala gatve 76, Rīga, LV1039


Ober-Haus jaunumi