Kādi ir nekustamā īpašuma vērtēšanas kritēriji?

2021-07-24

 

Kādi ir nekustamā īpašuma vērtēšanas kritēriji?

 ipašuma cena un vērtība

Kāda starpība starp īpašuma Cenu un Vērtību

Katram nekustamajam īpašumam mūsu valstī ir gan kadastrālā, gan tirgus vērtība. Uzreiz jānorāda, ka:

Kadastrālās vērtības noteikšanas mērķis ir NĪ nodokļa aprēķināšana, bet tirgus vērtības pielietojums ir krietni plašāks, sākot ar tirgus vērtības noteikšanu kredīta nodrošinājumam komercbankās un visbeidzot piespiedu pārdošanas vērtības noteikšanai izsoles gadījumā.

Līdz ar to, katrs cilvēks var saskarties ar situāciju, kad viņam ir nepieciešams vērtēšanas pakalpojums. Visbiežāk novērtējums ir nepieciešams kredīta nodrošinājumam, bet tas noder arī tad, ja ir vajadzība pirkt vai pārdot nekustamo īpašumu, uzdāvināt vai sadalīt to, ja jānosaka tirgus vērtību mantojumam vai  īpašumam tiesvedības gadījumos, apdrošinātājiem u.c.

Vienā gadījumā speciālista viedoklis palīdzēs noteikt, par kādu optimālo CENU pārdot, bet otrā – vai plānotā pirkuma summa par māju, dzīvokli, zemi atbilst tā reālajai tirgus VĒRTĪBAI.

 

īpašuma tirgus vērtība

Īpašuma tirgus vērtība

Un šeit ir ļoti svarīgi saprast, ka CENA no VĒRTĪBAS var ļoti būtiski atšķirties.

Katrs cilvēks savā ikdienā izdarot izvēli neapzināti veic izvērtēšanu – izvēloties kādu transporta veidu, pusdienu ieturēšanas vietu, produktu, apģērbu. Tā, pat nebūdams sertificēts vērtētājs, viņš var noteikt CENU kādam konkrētam objektam, vadoties vienīgi no savas pieredzes, zināšanām un pieejamās informācijas. Un tā būs konkrētā objekta CENA, kuru noteica konkrētais cilvēks.

Bet, cenai nav nekas kopīgs ar vērtību, jo VĒRTĪBU var noteikt tikai ĪPAŠUMAM. TIRGUS VĒRTĪBA ir aprēķināta summa, par kādu vērtēšanas datumā īpašumam būtu jāpāriet no viena īpašnieka pie otra, savstarpēji nesaistītu pušu darījumā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša piedāvājuma, katrai no pusēm rīkojoties kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas.

 

Kāda starpība starp sertificētu un nesertificētu vērtētāju? Starp mākleri un brokeri un vērtētāju?

Sarunvalodā mākleris un brokeris, kā arī starpnieks ir sinonīmi, bet vērtētājs ir atsevišķa profesija un viņu darbs nepārklājas. Brokeri / mākleri sniedz pakalpojumus īpašumu starpniecība, tas ir darījumos ar īpašumiem. Viņi palīdz piemeklēt, pirkt un pārdot. Vērtētājs profesionāli nosaka īpašuma vērtību, visbiežāk tirgus vērtību.

Nekustamā īpašuma vērtēšana Latvijā ir reglamentēta profesija. Tas nozīmē, ka tikai sertificēts vērtētājs (redzams vietnē vertetaji.lv ar aktīvu sertifikātu) ir tiesīgs formāli noteikt nekustamās mantas vērtību. Īpašuma vērtētāji biežvien strādā ar vērtēšanas asistentiem, šiem vērtētāju palīgiem nav tiesības vienpersonīgi noteikt vērtību.

Sekojoši, nekustamā īpašuma novērtētājs strādā pretlikumīgi ja viņš nav sertificēts, viņu viedokli nepieņems bankas, nedz uzņēmumu reģistrs un jebkurā strīdā vai tiesas procesā viņa darbs netiks ņemts vērā. Par pakalpojumu sniegšanu reglamentētā profesijā (topstarp arī, piemēram, medicīnā) personu var saukt pie atbildības likuma priekšā.

Atšķirībā no nekustamā īpašuma vērtēšanas, kustamās mantas un uzņēmējdarbības vērtēšana nav reglamentēta, bet vienmēr ir drošāk uzticēties profesionālim ar Latvijas Īpašumu Vērtētāju asociācijas piešķirtu sertifikātu.

Protams, jebkurš drīkst izteikt viedokli par mantas cenu. Mākleriem biežvien ir viedoklis par iespējamo nekustamā īpašuma cenu, bet šis viedoklis nav formāls un tam neuzticēsies, piemēram, kredītiestādes.

Starpnieks neformāli izvirza viedokli par īpašuma cenu balstoties uz savu pieredzi, sertificēts novērtētājs to aprēķina profesionāli, saskaņā ar regulām, likumiem un vērtēšanas standartiem.

Sertificēti mākleri un sertificēti vērtētāji ar savu sertifikātu apliecina to, ka viņi strādā saskaņā ar labāko praksi un pakļaujas ētikas standartiem. Darījumos ar nekustamo īpašumu, vienmēr drošāk uzticēties profesionāļiem ar attiecīgu asociāciju un valsts iestāžu uzraudzību.

 

kas ietilpst īpašuma vērtībā

Kas ietilpst īpašuma vērtībā?

Jebkuru īpašumu veida tirgus vērtības noteikšanā liela nozīme ir īpašuma tiesību statusam, apgrūtinājumiem un izmantošanas ierobežojumiem. Tāpēc viens no svarīgākiem kritērijiem, ko nepieciešams izvērtēt ir īpašuma tiesības (pilnas, dalītas, terminētas tiesības, dzīvošanas tiesības, apbūves tiesības, lietošanas tiesības, īres tiesības). Tās var ļoti būtiski ietekmēt tirgus vērtību, piemēram, īpašumam var būt reģistrēts apgrūtinājums – mūža dzīvošanas tiesības personai, kurai īpašums nepieder. Šajā situācijā var gadīties, ka īpašuma vērtība var būt tuvu nullei.

Mēdz teikt, ka īpašuma vērtību nosaka trīs faktori – „vieta, vieta un vieta”. Spied šeit, lai uzzinātu kā iegādāties zemi mājas būvniecībai.

Plašāk izskatot šo tēzi saprotams, ka tā ir sociālā, ekonomiskā situācija un juridiskie aspekti katrā konkrētā vietā. Tieši šie faktori, par kuriem cilvēki parasti domā maz, ietekmē tirgus situāciju un katra īpašuma vērtību.

Ir maldīgs uzskats, ka finanšu līdzekļi, kas ieguldīti īpašuma celtniecībā un remontdarbos, arī ir objekta tirgus vērtība. Diemžēl, praksē visu nosaka pieprasījuma un piedāvājuma attiecība.

Piemēram, ja kādā mazpilsētas dzīvokļa remontā un labiekārtošanā pirms pārdošanas ieguldīti 10 000 EUR un īpašumu vēlas realizēt par dzīvokļa iegādes cenu un veikto ieguldījumu summu, pilnīgi iespējams, ka pircējs neatradīsies. Jo dzīvokļa tirgus vērtība būs daudz zemāka pat par remontā ieguldītajiem līdzekļiem, tātad zem 10 000 EUR.

Vērtējot zemes gabalus, svarīgākie kritēriji ir atrašanās vieta, piebraukšanas iespējas, grunts stāvoklis, komunikāciju esamība vai tuvums, apkārtnes attīstības perspektīvas un blakus esošo objektu ietekme, izmantošanas iespējas, apbūves tiesības. Lauksaimniecībai izmantojamām zemēm arī meliorācija, auglība, platība, konfigurācija un saimnieciskā aktivitāte reģionā.

dzivokļa vērtēšanas kritēriji

Dzīvokļa vērtēšanas kritēriji.

Dzīvokļu vērtēšanā ņem vērā:

privātmājas vērtēšanas kritēriji

Privātmāju vērtēšanas kritēriji

Arī privātmājām svarīga:

Nosakot jebkura veida īpašuma vērtību, ir jāatbild uz daudziem jautājumiem par piedāvājuma un pieprasījuma, ienākumu un izdevumu līdzsvaru, reģiona attīstības un ekonomikas tendencēm un to ietekmi.

Tāpēc, ir nepieciešama sertificēta vērtētāja palīdzība. Tikai speciālists ar speciālo izglītību un pieeju plašām datu bāzēm, kas apkopo gan reģistrētos NĪ darījumus, gan cenu piedāvājumu dinamiku sludinājumu portālos, var sniegt pircējam vai jau esošajam objekta īpašniekam neatkarīgu slēdzienu par īpašuma vērtību, juridisko statusu, tā labāko izmantošanas veidu, atspoguļo tā priekšrocības un trūkumus.

SIA “Ober Haus Vērtēšanas Serviss” vērtējumus akceptē visās Latvijas kredītiestādēs.

Pasūtīt vērtējumu var spiežot šeit.

Diāna Frīdenberga

Valdes priekšsēdētāja +37167284544 +37128232001
diana.fridenberga@ober-haus.lv Ieriķu iela 5, Riga, LV-1084


Ober-Haus jaunumi