Kādi ir nekustamā īpašuma vērtēšanas kritēriji?

2021-07-24

Kādi ir nekustamā īpašuma vērtēšanas kritēriji?

Kāda starpība starp īpašuma Cenu un Vērtību

Katram nekustamajam īpašumam mūsu valstī ir gan kadastrālā, gan tirgus vērtība. Uzreiz jānorāda, ka:

• kadastrālo vērtību nosaka tikai Valsts zemes dienests (VZD), bet
• īpašuma tirgus vērtību – sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs.

Kadastrālās vērtības noteikšanas mērķis ir NĪ nodokļa aprēķināšana, bet tirgus vērtības pielietojums ir krietni plašāks, sākot ar tirgus vērtības noteikšanu kredīta nodrošinājumam komercbankās un visbeidzot piespiedu pārdošanas vērtības noteikšanai izsoles gadījumā.

Līdz ar to, katrs cilvēks var saskarties ar situāciju, kad viņam ir nepieciešams vērtēšanas pakalpojums. Visbiežāk novērtējums ir nepieciešams kredīta nodrošinājumam, bet tas noder arī tad, ja ir vajadzība pirkt vai pārdot nekustamo īpašumu, uzdāvināt vai sadalīt to, ja jānosaka tirgus vērtību mantojumam vai  īpašumam tiesvedības gadījumos, apdrošinātājiem u.c.

Vienā gadījumā speciālista viedoklis palīdzēs noteikt, par kādu optimālo CENU pārdot, bet otrā – vai plānotā pirkuma summa par māju, dzīvokli, zemi atbilst tā reālajai tirgus VĒRTĪBAI.

Īpašuma tirgus vērtība

Un šeit ir ļoti svarīgi saprast, ka CENA no VĒRTĪBAS var ļoti būtiski atšķirties.

Katrs cilvēks savā ikdienā izdarot izvēli neapzināti veic izvērtēšanu – izvēloties kādu transporta veidu, pusdienu ieturēšanas vietu, produktu, apģērbu. Tā, pat nebūdams sertificēts vērtētājs, viņš var noteikt CENU kādam konkrētam objektam, vadoties vienīgi no savas pieredzes, zināšanām un pieejamās informācijas. Un tā būs konkrētā objekta CENA, kuru noteica konkrētais cilvēks.

Bet, cenai nav nekas kopīgs ar vērtību, jo VĒRTĪBU var noteikt tikai ĪPAŠUMAM. TIRGUS VĒRTĪBA ir aprēķināta summa, par kādu vērtēšanas datumā īpašumam būtu jāpāriet no viena īpašnieka pie otra, savstarpēji nesaistītu pušu darījumā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša piedāvājuma, katrai no pusēm rīkojoties kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas.

Kāda starpība starp sertificētu un nesertificētu vērtētāju? Starp mākleri un brokeri un vērtētāju?

Sarunvalodā mākleris un brokeris, kā arī starpnieks ir sinonīmi, bet vērtētājs ir atsevišķa profesija un viņu darbs nepārklājas. Brokeri / mākleri sniedz pakalpojumus īpašumu starpniecība, tas ir darījumos ar īpašumiem. Viņi palīdz piemeklēt, pirkt un pārdot. Vērtētājs profesionāli nosaka īpašuma vērtību, visbiežāk tirgus vērtību.

Nekustamā īpašuma vērtēšana Latvijā ir reglamentēta profesija. Tas nozīmē, ka tikai sertificēts vērtētājs (redzams vietnē vertetaji.lv ar aktīvu sertifikātu) ir tiesīgs formāli noteikt nekustamās mantas vērtību. Īpašuma vērtētāji biežvien strādā ar vērtēšanas asistentiem, šiem vērtētāju palīgiem nav tiesības vienpersonīgi noteikt vērtību.

Sekojoši, nekustamā īpašuma novērtētājs strādā pretlikumīgi ja viņš nav sertificēts, viņu viedokli nepieņems bankas, nedz uzņēmumu reģistrs un jebkurā strīdā vai tiesas procesā viņa darbs netiks ņemts vērā. Par pakalpojumu sniegšanu reglamentētā profesijā (topstarp arī, piemēram, medicīnā) personu var saukt pie atbildības likuma priekšā.

Atšķirībā no nekustamā īpašuma vērtēšanas, kustamās mantas un uzņēmējdarbības vērtēšana nav reglamentēta, bet vienmēr ir drošāk uzticēties profesionālim ar Latvijas Īpašumu Vērtētāju asociācijas piešķirtu sertifikātu.

Protams, jebkurš drīkst izteikt viedokli par mantas cenu. Mākleriem biežvien ir viedoklis par iespējamo nekustamā īpašuma cenu, bet šis viedoklis nav formāls un tam neuzticēsies, piemēram, kredītiestādes.

Starpnieks neformāli izvirza viedokli par īpašuma cenu balstoties uz savu pieredzi, sertificēts novērtētājs to aprēķina profesionāli, saskaņā ar regulām, likumiem un vērtēšanas standartiem.

Sertificēti mākleri un sertificēti vērtētāji ar savu sertifikātu apliecina to, ka viņi strādā saskaņā ar labāko praksi un pakļaujas ētikas standartiem. Darījumos ar nekustamo īpašumu, vienmēr drošāk uzticēties profesionāļiem ar attiecīgu asociāciju un valsts iestāžu uzraudzību.

Kā atpazīt labu vērtētāju no slikta?

Pirmkārt, vērtētājam būs sertificēts attiecīgā akreditētā asociācijā. Nekustamā īpašuma novērtēšanas gadījumā tā būs Latvijas Īpašumu Vērtētāju asociācija (LĪVA), tas nozīmē ka viņa profesionālā darbībai ir uzraudzība un viņa izglītība un zināšanas atbilst vērtēšanas standartiem, praksē viņš rīkojas saskaņā ar labāko praksi un ievēro profesijas ētikas kodeksu.

Vienošanās par pakalpojumu – Labs vērtētājs noslēdzot ar klientu līgumu skaidri apraksta sava pakalpojuma izdevumus, kādā formātā tiks izpildīts pasūtījums un nepārprotami precizē darba uzdevumu, to laicīgi piemērojot klienta vajadzībām, līgumā paredzot klientam iespēju izvirzīt pamatotas pretenzijas un saņemt kopumā saņemt kvalitatīvu pakalpojumu. Vērtētājam ir jāspēj konstatēt vai viņam ir nepieciešamā pieredze, zināšanas, objekta un tirgus informācija lai kompetenti uzņemtos pasūtījumu.

Vienojoties ar vērtētāju būs abpusēji parakstīts līgums, uz kuru varēs atsaukties. Ja pakalpojumu nav iespējams sniegt kvalitatīvi, labs vērtētājs no tā jau sākotnēji atteiksies, kā arī konsultēs par jums piemērotāko vērtējuma veidu konkrētā situācijā. Jums būs skaidri pakalpojuma izdevumi un izpildes termiņi. Vajadzības gadījumā labs vērtētājs pamatos savu pieredzi un sniegs pieredzes apliecinājumu līdzīgu objektu vērtēšana, kā arī norādīts kurās kredītiestādēs vērtējumu pieņems.

Nepieciešamā dokumentācija – Labs vērtētājs klientam laicīgi norādīs kāda informācija un dokumentācija būs nepieciešama vērtēšanas procesā un pratīs vajadzības gadījumā nonākt pie iztrūkstošās informācijas, vai arī sniegt norādes klientam par to, kā ir iespējams novērst nepilnības. Bieži, vērtējums ir nepieciešams kredītiestādei, tas ir svarīgs hipotekārās kreditēšanas procesā. Vērtētājs pārzinās konkrētās bankas prasības un redzēs iespējamās nepilnības, par to laikus paziņojot klientam lai novērstu iespējamās aizkavēšanās aizņēmuma procesā.

Īpašuma apsekošana un fotofiksācija – Labs vērtētājs norādītājā laikā un vietā ieradīsies sagatavojies īpašuma apsekošanai, viņš būs jau iepriekš iepazinies ar īpašuma dokumentāciju un skaidri pārzinās savu darba uzdevumu. Ierodoties īpašumā viņš uzdos aktuālus jautājumus lai novērstu neprecizitātes un iespējamos pārpratumus.

Apsekojot īpašumu vērtētājs rūpīgi pievērsīs uzmanību vērtēšanas objektam, konstatējot tā raksturlielumus, priekšrocības un trūkumus. Labs vērtētājs sevi pasniegs profesionāli, izturēsies cienīgi pret klātesošām personām un īpašumu. Pēc cītīgas vērtējamā objekta apsekošanas vērtētājs operatīvi pieprasīs papildus informāciju un skaidrojumu ja nepieciešams, nekavējot vērtējuma izpildes termiņu.

 
Vērtēšanas atskaite – Kompetents un cītīgs vērtēšanas profesionālis jums sagatavos vērtēšanas atskaiti, kura būs parakstīta fiziski vai arī ar drošu elektronisku parakstu. Vērtēšanas atskaitē būs pilnvērtīgi un skaidri aprakstīts īpašums, konkrētā tirgus segmenta situācija, tiks sniegts vērtības aprēķins ar aprēķina metodikas aprakstu un aprēķina gaitas skaidrojumu. Gadījumā, ja jums nav skaidra vērtēšanas pieeja un vērtības aprēķina rezultāts vērtētājs spēs pamatot savu viedokli, atsaucoties uz aktuāliem tirgus datiem un paskaidrot aprēķina gaitu. Vērtējumam pielikumos būs pieejamas izdrukas no attiecīgiem reģistriem, kā arī primārā informācija un dokumentācija kura tika izmantota vērtēšanas procesā.

Kā izvēlēties savam īpašumam piemērotāko vērtētāju?

Pirms vērtējuma pasūtīšanas ir nepieciešams izvēlēties vispiemērotāko vērtētāju konkrētam vērtēšanas uzdevumam. Pretējā gadījumā darba kvalitāte var būt neapmierinoša – vērtība var būt aprēķināta nepareizi, vērtējuma izpildes termiņi var ieilgt vai arī, sliktākajā gadījumā, vērtējums var pat nebūt piemērots tam nolūkam, kuram viņš ir nepieciešams. Vērtētāju izvēlās atkarībā no vērtēšanas uzdevuma.

Pirmkārt, vislabāk ir vērsties pie vērtētāja kas darbojās konkrētā tirgū un pārzin to. Tas ir īpaši svarīgi ja runa iet par kādu īpašumu ārpus lielajām pilsētām, kur darījumu un piedāvājumu (aktuālo tirgus datu) apjoms ir ierobežots un tirgum piemīt sava specifika.

Otrkārt, piesaistot vērtētāju vērtēšanas uzdevumam nepieciešams pārliecināties vai tam ir nepieciešamā pieredze, kvalifikācijas un sadarbība ar bankām konkrētam novērtējumam. Ir īpaši svarīgi piesaistīt tādu vērtētāju, kuram ir atbilstošā pieredze un tādu, kuram ir sadarbības līgums ar nepieciešamām kredītiestādēm. Turklāt, ja novērtējums nepieciešams iesniegšanai konkrētā iestādē, piemēram LR Uzņēmumu reģistrā, vērtētājam ir jābūt šādas iestādes atzīto ekspertu sarakstā ja tāds ir paredzēts.

Novērtējumam, kura mērķauditorija ir ārzemju īpašnieki vai investori, vislabāk ir vērsties pie sertificēta vērtētāja ar labām angļu valodas zināšanām un starptautiskām vērtētāja kvalifikācijām, piemēram MRICS un/vai REV. Uzsākot sarunu par iespējamo vērtējumu, labs vērtētājs būs informēts par aktualitātēm tirgū un spēs kompetenti runāt par konkrētā īpašuma veida specifiku, pārzinās atrašanās vietu.

Vērtētājiem, kuri specializējās dzīvojamo platību vērtēšanā biežvien trūkst nepieciešamā pieredze un dati komercīpašumu un attīstības projektu vērtēšanā, izvēloties vērtētāju šāda tipa pasūtījumam ir īpaši svarīgi pārliecināties par vērtētāja pieredzi un kvalifikācijām.

Treškārt, ja jums ir šaubas par tādu rezultātu – vērtību kuru vērtēšanas rezultātā var sasniegt, vai arī ja jums ir konkrētas minimālās prasības noteiktai vērtībai, to ir svarīgi apspriest ar vērtētāju vel pirms pakalpojuma formēšanas. Vērtētājam ir jābūt objektīvam un neieinteresētam vērtēšanas rezultātā, vērtības aprēķinam ir jābūt skaidram un pamatotam. Sekojoši labs vērtētājs izvērtēs jūsu gaidas par vērtību un attiecīgi atteiksies no pakalpojuma sniegšanas, piedāvās aprēķināt īpašuma vērtību bez atskaites par samazinātu pakalpojuma summu, lai pārliecinātos ka tas jums būs derīgs, vai arī sākotnēji konstatēs ka gaidas ir samērīgas ņemot vērā īpašuma raksturu un tirgus situāciju.

Ceturtkārt, izvēloties vērtētāju vislabāk ir paļauties uz sadarbību ar profesijā zināmiem uzņēmumiem. Šādiem uzņēmumiem ir sadarbības līgumi ar kredītiestādēm, nepieciešamā pieredze, prasmes un tirgus dati lai kompetenti novērtēt īpašumu, kā arī pierādīta pakalpojuma kvalitāte kurai uzticas tūkstošiem klientu. Sadarbojoties ar individuāliem vērtētājiem pasūtītājs pakļauj šo nepieciešamo darbu papildus riskam.

Kas ietilpst īpašuma vērtībā?

Jebkuru īpašumu veida tirgus vērtības noteikšanā liela nozīme ir īpašuma tiesību statusam, apgrūtinājumiem un izmantošanas ierobežojumiem. Tāpēc viens no svarīgākiem kritērijiem, ko nepieciešams izvērtēt ir īpašuma tiesības (pilnas, dalītas, terminētas tiesības, dzīvošanas tiesības, apbūves tiesības, lietošanas tiesības, īres tiesības). Tās var ļoti būtiski ietekmēt tirgus vērtību, piemēram, īpašumam var būt reģistrēts apgrūtinājums – mūža dzīvošanas tiesības personai, kurai īpašums nepieder. Šajā situācijā var gadīties, ka īpašuma vērtība var būt tuvu nullei.

Mēdz teikt, ka īpašuma vērtību nosaka trīs faktori – „vieta, vieta un vieta”. Spied šeit, lai uzzinātu kā iegādāties zemi mājas būvniecībai.

Plašāk izskatot šo tēzi saprotams, ka tā ir sociālā, ekonomiskā situācija un juridiskie aspekti katrā konkrētā vietā. Tieši šie faktori, par kuriem cilvēki parasti domā maz, ietekmē tirgus situāciju un katra īpašuma vērtību.

Ir maldīgs uzskats, ka finanšu līdzekļi, kas ieguldīti īpašuma celtniecībā un remontdarbos, arī ir objekta tirgus vērtība. Diemžēl, praksē visu nosaka pieprasījuma un piedāvājuma attiecība.

Piemēram, ja kādā mazpilsētas dzīvokļa remontā un labiekārtošanā pirms pārdošanas ieguldīti 10 000 EUR un īpašumu vēlas realizēt par dzīvokļa iegādes cenu un veikto ieguldījumu summu, pilnīgi iespējams, ka pircējs neatradīsies. Jo dzīvokļa tirgus vērtība būs daudz zemāka pat par remontā ieguldītajiem līdzekļiem, tātad zem 10 000 EUR.

Vērtējot zemes gabalus, svarīgākie kritēriji ir atrašanās vieta, piebraukšanas iespējas, grunts stāvoklis, komunikāciju esamība vai tuvums, apkārtnes attīstības perspektīvas un blakus esošo objektu ietekme, izmantošanas iespējas, apbūves tiesības. Lauksaimniecībai izmantojamām zemēm arī meliorācija, auglība, platība, konfigurācija un saimnieciskā aktivitāte reģionā.

Dzīvokļa vērtēšanas kritēriji.

Dzīvokļu vērtēšanā ņem vērā:

• ēkas atrašanās vietu,
• celtniecības gadu un sēriju,
• ēkas nodošanu ekpluatācijā,
• dzīvokļa atrašanās vietu ēkā,
• labiekārtojuma līmeni un to tehnisko stāvokli,
• nelikumīgas būvniecības esamību vai neesamību,
• dzīvokļu skaitu mājā,
• apkārtējo infrastruktūru,
• piebraukšanas iespējas,
• stāvvietas pieejamību,
• prestižu un reputāciju,
• ka arī daudzus citus aspektus, kas nosaka dzīvokļa vērtību.

Privātmāju vērtēšanas kritēriji

Arī privātmājām svarīga:

• atrašanās vieta,
• celtniecības gads un tajā izmantotie materiāli (gan ilgmūžības, gan energoefektivitātes ziņā),
• ēkas nodošana ekspluatācijā,
• zemes gabala platība un labiekārtojumi,
• ēkas tehniskais stāvoklis,
• plānojums un ēkas atbilstība projektam,
• nodrošinājums ar inženierkomunikācijām (piemēram – ūdensvads, kanalizācija, apkures un ventilāciju sistēmas).

Nosakot jebkura veida īpašuma vērtību, ir jāatbild uz daudziem jautājumiem par piedāvājuma un pieprasījuma, ienākumu un izdevumu līdzsvaru, reģiona attīstības un ekonomikas tendencēm un to ietekmi.

Tāpēc, ir nepieciešama sertificēta vērtētāja palīdzība. Tikai speciālists ar speciālo izglītību un pieeju plašām datu bāzēm, kas apkopo gan reģistrētos NĪ darījumus, gan cenu piedāvājumu dinamiku sludinājumu portālos, var sniegt pircējam vai jau esošajam objekta īpašniekam neatkarīgu slēdzienu par īpašuma vērtību, juridisko statusu, tā labāko izmantošanas veidu, atspoguļo tā priekšrocības un trūkumus.

Kādu informāciju jau laicīgi sagatavot priekš vērtētāja?

Īpašuma vērtēšanas nolūkiem nepieciešamā informācija un dati ir atkarīgi no vērtējamā īpašuma veida un vērtēšanas uzdevuma. Visbiežāk tiek pasūtīts dzīvojamā īpašuma vērtējums iesniegšanai kredītiestādē. Tipiskā informācija un dokumentācija, kura ir nepieciešama ir sekojoša. Lūdzu ņemt vērā, ja vērtējums ir paredzēts iesniegšanai kredītiestādē, sekojošie dokumenti ir obligāti.

Pamatinformācija:

- Pasūtītāja vārds, uzvārds, personas kods, dzīvesvieta vērtēšanas līgumam
- Informācija par to, kādiem nolūkiem vērtējums tiks izmantots
- Kontaktinformācija īpašuma apsekošanai
- Kadastrālās uzmērīšanas lieta (telpu plāns)
- Aktuāla un pilna zemesgrāmatas izdruka
- Īres līgums ja dzīvojamā telpa ir izīrēta

Ja tika veikta telpu pārbūve

- Apliecinājuma karte vai arī cits dokuments kas apliecina pārbūves legalizēšanu

Ja tiek plānota pārbūve vai telpu renovācija:

- Telpu plāns, kāds plānots pēc pārbūves
- Izdevumu tāme pārbūvei un/vai renovācijai
- Informācija par summu, kas nepieciešama lai pabeigtu plānotos darbus

Ja vērtējamais objekts ir dzīvojamā māja vai ēka:

- Zemes robežu plāns

Ja vērtējamais objekts ir zeme bez apbūves vai ar mazvērtīgu apbūvi:

- Informācija par plānoto būvniecību, projekts un būvatļauja
- Būvniecības tāme, Informācija par summu, kas nepieciešama lai pabeigtu plānotos darbus

Ja īpašums ir komercobjekts:

- Ienākumu un izdevumu pārskats par pēdējiem diviem gadiem
- Apkopojums par nomniekiem, iznomātām telpām un nomas līgumu nosacījumiem
- Informācija par tekošām būtiskām pārrunām ar nomniekiem
- Informācija par plānotiem ieguldījumiem īpašumā
- Informācija par plānotām izmaiņām īpašumā (plāni, izdevumi, nomnieki)
Atkarībā no vērtēšanas mērķa un īpašuma specifikas, vērtētājam var būt nepieciešama papildus informācija un dokumentācija. Vislabāk ir jau laicīgi pirms vērtējuma pasūtījumā noformēšanas šo apspriest ar vērtētāju lai novērtējums tiku veikts pēc iespējas operatīvāk.

SIA “Ober Haus Vērtēšanas Serviss” vērtējumus akceptē visās Latvijas kredītiestādēs.

Pasūtīt vērtējumu var spiežot šeit.