Kā gudri nopirkt zemi mājas būvniecībai?

2019-09-23

Nekustamo īpašumu profesionāļi uzskata, ka īpašuma vērtību galvenokārt nosaka trīs faktori: vieta, vieta un … vieta. Arī iegādājoties zemi mājas būvniecībai, vietai ir ārkārtīgi liela nozīme, tomēr bez tās jāņem vērā arī citas lietas.

Vislielākā interese par apbūves zemes gabaliem ir Rīgā un Pierīgā, jo citviet Latvijā mājas būvē daudz retāk. Tam ir viens iemesls: nekustamā īpašuma gala vērtību nosaka tikai viens faktors, un tā ir vieta. Nereti ģimene nolemj būvēt māju tālāk no pilsētas, meža ielokā, tuvāk kādam ezeram, un nopērk zemi tur, kur var atļauties. Tad uzprojektē savu sapņu māju, saskaņo būvvaldē, pat iebetonē pamatus. Tā kā zemes iegādei un celtniecības uzsākšanai jau iztērēta prāva summa (visi savi ietaupījumi), viņi dodas uz banku pēc kredīta mājas celtniecībai, taču kredītu nesaņem. Jo banka finansē noteiktus procentus no tirgus vērtības, bet, ja īpašums atrodas nekurienē, tad, neraugoties uz to, cik subjektīvi ideālā vietā, īpašums nebūs neko vērts. Ietaupījumi ir iztērēti, naudas mājas pabeigšanai nav, bet banka kredītu atsaka, jo tās nākotnes vērtība būs mazāka nekā ieguldījums. Tāpēc prātīgāk zemi iegādāties labākā vietā, samaksāt mazliet vairāk un uzbūvēt mazliet mazāku māju. Protams, ja iegulda tikai un vienīgi savus līdzekļus, tas var nebūt tik būtiski, taču arī tad jādomā par to, kāda būs konkrētajā zemes pleķī uzbūvētā īpašuma nākotnes vērtība. Vai pēc tam kādam šo īpašumu vajadzēs. Bērni izaug un mēdz no tēva mājām aiziet, tāpēc jādomā par īpašuma likvīdumu – cik viegli tas būs pārdodams. Tāpēc nekustamo īpašumu speciālisti uzskata: zemes pirkums nedrīkst būt emocionāls – tam jābūt pragmatiskam. Protams, jāmeklē sev tīkama vieta, tomēr labāk simts reizes nomērīt un tad nogriezt, nevis nopirkt un tad saskarties ar problēmām.

Piebraucamais ceļš

Pirmais, kas jāskatās, – vai un kāds ir piebraucamais ceļš. Ja zemes gabals atrodas pilsētā vai ciemā, tad ielas un ceļš ir izbūvēts, bet jau Pierīgā sākas problēmas gan ar ceļu, gan servitūtu (apgrūtinājums, kas uzlikts vienam īpašumam un kalpo par labu citam īpašumam). Tāpēc pirms zemes iegādes jāaiziet uz attiecīgās pašvaldības būvvaldi un jānoskaidro informācija par piebraucamajiem ceļiem un to, kā īpašumam varēs piekļūt.

Ja zemes gabals noskatīts klusā un nomaļā vietā un tam nav piebraucamā ceļa, jāņem vērā, ka neviena pašvaldība privātai mājai ceļu nebūvēs! Ceļš būs jātaisa par savu naudu, un neatkarīgi no izvēlētā ceļa seguma materiāla tas izmaksās ļoti dārgi. Tāpat jādomā par ceļa uzturēšanu ziemā – privātu ceļu pašvaldības parasti netīra, tāpēc pašam būs jādomā, kas ceļu labos un tīrīs, un kā ziemā no sava īpašuma varēs izbraukt.

Pērkot zemi, nedrīkst ticēt tam, ko redz – burtiskā nozīmē. Ja tagad, vasarā pāri pļavai ir iebraukts ceļš un tur ar mašīnu var iebraukt, tas nenozīmē, ka faktiski tur ir ceļš. Varbūt tur ierasts tā braukt, bet nomainās īpašnieks, uzliek apkārt žogu, un zemes pleķim vairs netiek klāt. Ja piekļuve noskatītajam zemes gabalam iet caur cita privātīpašnieka zemi, jākārto servitūts. Var gadīties, ka kaimiņš nevēlēsies dot atļauju braukt cauri teritorijai, jo zemes gabalam var piebraukt, piemēram, arī no otras puses. Vislabāk, protams, ja kaimiņi spēj savstarpēji vienoties, pa kurieni brauks, jo piebraukšanai jābūt. Saskaņā ar Civillikumu, ja kaimiņa zemes gabals ir vienīgā iespēja piebraukt un kaimiņš nepiekrīt dibināt servitūtu, sniedz dokumentus tiesā un servitūtu nodibina tiesas ceļā. Tāpēc labāk vienoties pašiem, nekā tiesāties, jo tiesa servitūtu pēc kāda laika uzliks tā kā tā.

Elektrība un citas komunikācijas

Nereti zemes pārdošanas sludinājumos raksta, ka komunikācijas atrodas blakus. Ja pilsētā blakus ir tepat, pāri ielai, tad laukos blakus var būt arī kilometra attālumā. Ja blakus kaut kur ir māja un tajā ir elektrība, tas vēl nenozīmē, ka arī noskatītajam zemes gabalam būs elektrība. Tieši komunikāciju pievilkšana var izrādīties lielākais klupšanas akmens, jo šis pakalpojums maksā dārgi. Piemēram, uzprojektēt un pievilkt gāzi no blakus, kas tiešām ir turpat, līdz mājai un iekšā līdz katlu telpai, maksā aptuveni 3000 eiro. Ja blakus ir 300 metri, tad pievilkt gāzi izmaksās jau ap 20 000–30 000 eiro. Tāpēc komunikāciju tuvākās atrašanās vietas jāpārbauda dokumentāri. Akciju sabiedrībai Sadales tīkls var nosūtīt pieprasījumu ar zemes gabala kadastra numuru, lai viņi pārbauda, kur atrodas tuvākās elektrības pieslēguma vietas un cik varētu izmaksāt elektrifikācija konkrētajam zemes gabalam. Jo bez pārējā var kaut kā iztikt, bet bez elektrības nekādi. Tāpat jādomā, kā risinās apkures jautājumu un ar ko kurinās: vai tas būs gaisa siltumsūknis, gāzes vai granulu apkures katls, cik mājai būs vajadzīga elektrības jauda. Ūdens un kanalizācija parasti ir vietējā, bet var būt ierobežojumi, piemēram, kapu tuvums. Tad ar ūdens ņemšanas vietu varētu būt problēmas, jo nevarēs taisīt vietējo urbumu.

Tas viss jāzina, pirms pērk zemi, lai nebūtu nepatīkamu pārsteigumu. Lai nebūtu tā, ka zeme nopirkta par izdevīgu cenu, bet elektrifikācija izmaksā simts tūkstošus eiro. Arī Pierīgā nevajadzētu pirkt lētu zemi bez komunikācijām, ar domu, ka šeit tās varēs lēti pievilkt. Tas var būt siers peļu slazdā. Kaut vai lieku desmit metru gāzes papildu pievilkšana izmaksā pāris tūkstošus eiro. Tāpat jāskatās – ja tuvumā ir par Eiropas Savienības fondu naudu pievilktas komunikācijas, būs jāpieslēdzas tām, un pašvaldība neļaus ierīkot pašam savas.

Zemes izmantošanas mērķis

Katram zemes gabalam ir savs atļautais izmantošanas mērķis, kas noteikts katras pašvaldības teritoriālajā plānojumā. Pirms iegādāties zemes gabalu, būvvaldē vajadzētu noskaidrot, ko noskatītajā teritorijā drīkst darīt – drīkst būvēt privātmāju vai nedrīkst. Skaista vieta, kurai blakus ir citas dzīvojamās mājas, nenozīmē, ka arī tieši noskatītajā zemes gabalā varēs būvēties! Var gadīties, ka tur ir dabas pamatne, zaļā vai nacionālā parka teritorija, kur ir lieguma teritorijas un ierobežota būvniecība. Jo skaistās dabas ieskautās vietas, ko vairums vēlas, bieži ir ar ierobežojumiem.

Zemes izmantošanas mērķi pašvaldības mēdz mainīt – te zemes gabals bija lauksaimniecības, te jau apbūves zeme. Tas notiek līdz ar izmaiņām teritoriālajā plānojumā, kuras izliek sabiedriskajā apspriešanā. Ja šobrīd īpašniekam pieder lauksaimniecības zeme, bet viņš grib savrupmāju apbūvi, tad viņam tas apspriešanā jāierosina. Vai tas tiks darīts, atkarīgs no konkrētās situācijas un pašvaldības. Ja nopirkta lauksaimniecības zeme, bet rodas vēlme celt māju, pašam lūgt pašvaldībai mainīt zemes izmantošanas mērķi nebūs jēgas, jo teritoriālais plānojums nosaka to, ko nosaka. Šis process ir pietiekami sarežģīts, lai vienas privātmājas dēļ to pilnīgi noteikti neatmaksātos darīt, turklāt teritoriālie plānojumi tiek apstiprināti uz ilgāku periodu. Skaidrs, ka uz lauksaimniecības zemes māju būvēt nedrīkst – to nesaskaņos neviena būvvalde. Reizēm ir paradoksāli – apbūves zeme būtu daudz vērtīgāka, ja to izmantotu kā lauksaimniecības zemi, jo tajā labi augtu, piemēram, rapsis, bet to nosaka pašvaldības, un tur maz ko var mainīt. Vēl kas – cilvēki nereti jauc divas lietas, domājot par nekustamā īpašuma nodokli. Proti, nodokļa maksāšanas mērķis ne vienmēr atbilst atļautajai izmantošanai, ko uz zemes var darīt. Šobrīd varbūt tur ir lauksaimniecības zeme, bet pēc teritoriālā plānojuma – savrupmāju apbūve un tur varēs būvēt. Tāpēc jāmaksā lielāks nodoklis.

Ģeoloģiskā izpēte

Veikt vai neveikt zemes ģeoloģisko izpēti, lai noteiktu grunts sastāvu, gruntsūdeņu augstumu un saprastu, kādus pamatus taisīt – atkarīgs no situācijas. Ja apkārtnē mājas sabūvētas, pēc loģikas, nevajadzētu atklāties nekam tādam, tāpēc bez ģeoloģiskās izpētes varētu iztikt. Taču pašam ar zemes īpašnieka atļauju vajadzētu kaut ar lāpstu mazliet parakt un paskatīties, kas tur ir apakšā. Taču vietās, kur tuvumā ir ūdens, kūdras purvi, meži, kur grunts varētu būt nestabilāka – tur ģeoloģiskā izpēte jāveic noteikti. Var gadīties, ka ir augsti gruntsūdeņi, un, kad ekskavators sāks rakt bedri, tur būs milzīgs baseins. Tehnoloģijas ļauj to visu atsūknēt, taču, neparedzot šos papildu darbus, būvizmaksas var ļoti būtiski pieaugt. Jārēķinās, ka nestabilā gruntī būs jādzen pāļi un būvniecības izmaksas pieaugs. Kūdra un smilts nav tās labākās vietas, taču vairums vēlas dzīvot ūdens tuvumā un tad iespējamība, ka grunts sastāvs būs kūdraināks, ir ļoti augsts. Būtisks aspekts ir arī gruntsūdeņu līmenis – ja tas ir ļoti augsts, var nākties atmest domu par pagrabu zem mājas un meklēt citu risinājumu.

Par grunts sastāvu un problēmām var interesēties arī būvvaldē, jo tajā parasti zina, kur viņu teritorijā ir grunts problēmas, kur ir aplūstošās teritorijas vai kas cits.

Vai vajadzīgs vērtētājs?

Ja plānots ņemt bankas kredītu, obligāti nepieciešams arī vērtētājs, kas novērtē konkrētā īpašuma nākotnes vērtību. Vērtētājs gan nav nekāds gaišreģis – nākotnes vērtība kā termins nozīmē, cik šis īpašums būtu vērts, ja tas būtu uzbūvēts šodien, tagad un šajā brīdī. Vērtētāja pakalpojumus var izmantot arī savas sapratnes veidošanai – viņa vērtējums minimizēs dažādu problēmu iespējas, ka paša nauda būs iztērēta un īsti kur dzīvot arī nebūs. No otras puses, ja kredīts netiek plānots un noskatīta kāda pļaviņa, īpašnieks par to gribēs tādu cenu, kādu gribēs, un tad vērtētājam nebūs īpašas nozīmes. Vērtētājs vērtē, ņemot vērā un salīdzinot pēdējos darījumus, kas notikuši konkrētajā apkārtnē. Ja tas ir reģions, kur darījumu ir maz, vērtētājam nebūs lielas nozīmes. Protams, vērtētājs var izanalizēt visas īpašuma tiesības, pašu īpašumu un cenu – ja cilvēkam nav bijusi nekāda saskare ar zemes pirkšanu, ieteicams šo pakalpojumu izmantot.

Vienmēr vērts aiziet arī uz būvvaldi un pakonsultēties, ko noskatītajā vietā drīkst darīt un ko nedrīkst, uzdodot jautājumus par būvēšanu, urbumiem, ceļu īpašniekiem. Tāpat jaunā dzelzceļa projekta Rail Baltica sakarā būtu prātīgi painteresēties, vai noskatīto zemes gabalu negrasās atsavināt.

Tikai bezskaidrā naudā!

Nekustamo īpašumu nedrīkst pirkt skaidrā naudā – tikai ar pārskaitījumu caur bankas kontu. Ne desmit un ne simts eiro – to nosaka šogad pieņemts likums, kas jāņem vērā. Arī rokas naudu maksā tikai ar pārskaitījumu! Zemes pārdevējam pārdodot īpašumu, jāmaksā kapitāla pieauguma nodoklis – 20% no peļņas. Pastāv arī dažādi izņēmumi un nianses, tāpēc par nodokļu apmēru jākonsultējas Valsts ieņēmumu dienestā (VID). Zemes pircējam jāmaksā 2% valsts nodeva (arī šeit ir izņēmumi, piemēram, ja ģimenē aug trīs bērni un citi) un noformēšanas izdevumi – notāra izdevumi, zemesgrāmatas noformēšana.

Pirms maksāt naudu par zemes iegādi, noteikti jāpārbauda, vai zemes gabalam nav kādi apgrūtinājumi. Jānoskaidro, vai nav tiesu izpildītāja liegums, vai tiešām šim īpašniekam pieder konkrētais īpašums un tas nekas, ka viņš rāda desmit gadus vecu zemesgrāmatu. Jāsaprot, vai laulātais/laulātā, kas ir kopā ar viņu arī piekrīt pārdošanai, ja tas ir laulības laikā iegādāts īpašums. Visus apgrūtinājumu par maksu var pārbaudīt zemesgrāmatā pēc kadastra numura. Slēdzot darījumu pie notāra, viņš ir tas, kurš visus šos jautājumus noskaidro.

Evita Zemberga-Zakalovska

Mārketinga speciālists +37167284544 +37128232017
evita.zemberga@ober-haus.lv Gustava Zemgala gatve 76, Riga, LV-1039


Ober-Haus jaunumi