Baltijas valstu galvaspilsētu nekustamā īpašuma tirgū – produktīvs gads aizvadīts un arī sagaidāms

2019-04-10

Kā tika prognozēts, 2018. gads Baltijas valstu nekustamo īpašumu tirgos bija patiesi produktīvs. Augošās ekonomikas vidē Baltijas valstu galvaspilsētās un citās lielākajās pilsētās joprojām reģistrēti augsti piedāvājuma un pieprasījuma rādītāji. Kā minēts pēdējā Baltijas galvaspilsētu nekustamā īpašuma tirgus apskatā, pieauguma tendence vērojama gan komerciālajos, gan mājokļu tirgos.

„Ja kopš pēdējās ekonomiskās lejupslīdes Igaunijas un Lietuvas galvaspilsētās nekustamā īpašuma tirgū piedzīvota pietiekami strauja atveseļošanās, Latvijas galvaspilsēta Rīga nevarēja lepoties ar lielām pārmaiņām. Tomēr šķiet, ka lielākā Baltijas valstu pilsēta beidzot mostas no dziļa ziemas miega,” apgalvo Ober-Haus Baltijas valstu Analītikas vadītājs Raimondas Reginis.

Tikmēr Lietuvas nekustamo īpašumu tirgū 2018. gadā tika sasniegti jauni rekordi. Viens no šādiem sasniegumiem bija augstākais aktivitātes rādītājs Baltijā, kur investīciju apjomi Lietuvas komercīpašumos palielinājās par 36%, sasniedzot visu laiku augstāko līmeni EUR 422 miljonus. Pieaugošais kvalitatīvu komerciālo īpašumu portfelis tirgū rosina investorus pieņemt lēmumus par to iegādi un pārdevējus – izmantot iespēju pārdot īpašumus par augstākajām cenām pēdējo desmit gadu laikā. Tādēļ nav pārsteigums, ka Baltijas valstu tirgos ir reģistrēti investīciju darījumi ar 6% vai pat zemāku ienesīgumu.

Pieaugums biroju telpu segmentā Rīgā sagaidāms 2019. – 2020.gadā

2018. gadā Tallinā tika uzbūvēti 80 000 m2 jaunu biroju telpu, 43 000 m2 Viļņā un gandrīz 25 000 m2 Rīgā. Lai gan jaunu biroju segmentā Rīga atkal atpalika no Tallinas un Viļņas, saskaņā ar J. Reginis teikto, biroju segments Baltijas lielākajā pilsētā uzņem apgriezienus. Nozīmīgs biroja telpu apjoms – līdz pat 140 000 m2 – papildinās tirgu 2019.-2020. gadā.

Nākamajos divos gados Rīgā plāno būvēt tikpat daudz biroju platību, kāda bija uzcelta pēdējo deviņu gadu laikā (2010-2018). Tieši tā pietrūka Latvijas galvaspilsētā, lai konkurētu ar Viļņu un Tallinu par starptautisko uzņēmumu uzmanību. Iespēja ne tikai izvietot, bet arī plānot turpmāku paplašināšanos mūsdienu ēkās ir viens no galvenajiem faktoriem, lai atvilinātu lielākus uzņēmumus uz konkrētu reģionu vai pilsētu.

Tomēr, kā liekas, Viļņa un Tallina tik viegli neatdos savas pēdējās desmitgades biroju attīstības līderu pozīcijas un arī gatavojas jauniem, iespaidīgiem biroju attīstības projektiem. Saskaņā ar Ober-Haus datiem, Viļņā 2019.-2020. gadā plānots īstenot vismaz 15 projektus, piedāvājot biroja platību aptuveni 160 000 m2 platībā. Tallinā tajā pašā periodā plānots uzbūvēt aptuveni 100 000 m2.

Baltijā divi lieli tirdzniecības centri – Tallinā un Rīgā

Tradicionālo lielo tirdzniecības centru sektorā 2018.-2019.gadu periodā lielākie jaunumi bijuši Tallinai un Rīgai. Pēc T1 Mall of Tallinn atvēršanas 2018.gada beigās Tallinas tirgus tika papildināts ar 55 000 m2 tirdzniecības platībām. Pēc Ober-Haus datiem, tirdzniecības telpas tradicionālajos tirdzniecības centros Igaunijas galvaspilsētā 2018. gada beigās bija 665 300 m2, un ar 1,45 m2 uz vienu iedzīvotāju joprojām ir acīmredzams līderis Baltijas valstu galvaspilsētās. Pēc veiksmīgas un straujas paplašināšanās Lietuvā, Vācijas lielveikalu ķēde Lidl plāno atvērt savus pirmos veikalus Igaunijā 2020. gadā.

Tikmēr pēc ilga pārtraukuma Rīgā tika īstenots viens no lielākajiem mazumtirdzniecības projektiem. 2019. gada aprīlī tika atvērts tirdzniecības centrs „Akropole”, kas papildināja Rīgas tirgu ar aptuveni 60 000 m2. Attiecībā uz tirdzniecības centru platību uz vienu iedzīvotāju Rīga uzkāpa otrajā vietā 2018. gadā starp Baltijas valstu galvaspilsētām (649 000 m2 jeb 1,02 m2 uz vienu iedzīvotāju). Pēc Akropoles atklāšanas Rīgas tirdzniecības platību rādītāji pieauga par desmito daļu.

“Neskatoties uz mazāku apjomu un specializētu tirdzniecības centru attīstību (Žali, Depo, Decathlon), Viļņā 2018.gadā netika uzcelti lielāki tradicionālie iepirkšanās centri,” sacīja Reginis. Lielāka projekta atklāšana ir gaidāma 2020.gada beigās, kad Viļņas Outlet tirdzniecības centrs tiks atvērts blakus pilsētas rietumu apvedceļam, kas papildinās galvaspilsētas tirgu ar aptuveni 35 000 m2 platību, un šāda veida projekts tiks īstenots Viļņā pēc 4,5 gadu pārtraukuma (kopš „Nordika” tirdzniecības centra otrā posma atklāšanas 2016.gada maijā). Saskaņā ar Ober-Haus, Viļņas tradicionālo tirdzniecības centru mazumtirdzniecības platība 2018. gada beigās bija 453 000 m2 jeb 0,82 m2, kas ir mazākais rādītājs starp Baltijas valstu pilsētām.

200 000 kv.m. jaunas noliktavas telpas Baltijas valstu galvaspilsētās

2018. gadā Baltijas valstu galvaspilsētas un to apkaimē bija vērojami īpaši lieli noliktavu telpu būvniecības apjomi. „Pieaugošais pieprasījums pēc modernām noliktavu telpām un augsts noslogojums rada priekšnosacījumus daudz straujākai šīs sektora attīstībai,” sacīja Reginis, bet brīvo noliktavu telpu īpatsvars Baltijā ir mazāks par 5%.

Ober-Haus fiksēja, ka 2018. gadā Baltijas galvaspilsētās un to apkārtnē tika īstenoti 16 projekti, piedāvājot nedaudz vairāk nekā 200 000 m2 noliktavu telpas – aptuveni 86 000 m2 Tallinā, aptuveni 60 000 m2 Rīgā un gandrīz 58 000 m2 Viļņā.

Lielākais moderno noliktavu piedāvājums Baltijas valstīs ir Tallinā un tās apkārtnē. 2018. gada beigās šo telpu kopējā platība Tallinā bija vairāk nekā 1,3 miljoni m2. Savukārt Rīgā un tās apkārtnē noliktavu telpu kopējā platība 2018. gadā palielinājās par 9%, sasniedzot gandrīz 709 000 m2. Saskaņā ar Ober-Haus informāciju, noliktavu telpu piedāvājums Viļņā un tās apkārtnē 2018. gadā palielinājās par 11% un gada beigās bija nedaudz vairāk nekā 585 000 m2.

„Atšķirībā no Igaunijas un Latvijas, kur noliktavu nozare galvenokārt koncentrējas valsts galvaspilsētās un ap to, Lietuvai ir citi reģioni ar pietiekami aktīvu noliktavu attīstību. Noliktavu telpu piedāvājums tikai Kauņas un Klaipēdas reģionos vien ir gandrīz 550 000 m2″- atzīmēja Reginis.

Saskaņā ar Ober-Haus pārstāvja sniegto informāciju, noliktavu telpu attīstība guvusi impulsu un neliecina par drīzu apstāšanos. 2019.gadā Baltijas valstu galvaspilsētās plānots ievērojami palielināt noliktavu platības. Tiek plānoti dažāda izmēra projekti, kas kopumā piedāvās aptuveni 130 000 m2.

Tallina tuvojas Viļņai pēc daudzdzīvokļu ēku būvniecības apjoma

2018.gada laikā straujākais jauno dzīvokļu skaita pieaugums bija Rīgā. Tika uzbūvēti vairāk kā 2400 dzīvokļi, kas, salīdzinot ar 2017. gadu, ir pieaugums par 65%. Protams, kopējie dzīvokļu attīstības apjomi joprojām ievērojami atpaliek no Viļņas un Tallinas, taču šāds pieaugums ir drosmīgāko attīstītāju veikuma rādītājs. 2018. gadā Viļņā tika uzbūvēti vairāk nekā 4300 dzīvokļi (par 5% vairāk nekā 2017. gadā) un Tallinā tika uzbūvēti 3100 dzīvokļi (par 7% vairāk nekā 2017. gadā).

Neskatoties uz to, ka pēc jauno dzīvokļu daudzuma Viļņa 2018.gadā saglabāja līdera vietu Baltijas valstu galvaspilsētu vidū, Tallina strauji tuvojas. Saskaņā ar Ober-Haus datiem, 2014.-2016.gadā Viļņā uz 1000 iedzīvotājiem tika uzbūvēti vidēji 6,1 dzīvokļi gadā un 2017.-2019.gadā šis skaitlis palielināsies līdz 7,9 dzīvokļiem. Tajā pašā laikā Tallinā 2014.-2016.gadā tika uzbūvēti vidēji 3,9 dzīvokļi uz 1000 iedzīvotājiem, bet 2017.-2019.gadā šis skaitlis palielināsies līdz 7,1 dzīvoklim.

„Tas nozīmē, ka, ņemot vērā Tallinā uzcelto dzīvokļu skaitu, tā ir tikai par desmito daļu no procentpunkta aiz Viļņas,” sacīja Reginis. Tajā pašā laikā, neskatoties uz to, ka Rīgā 2018.gadā uzcelto jauno dzīvokļu skaits ir ievērojami pieaudzis, dzīvokļu būvniecības apjomi Rīgā joprojām ir pieticīgi, un šis skaitlis ir vairāk nekā puse no Viļņas vai Tallinas. Saskaņā ar Ober-Haus datiem, 2017.-2019.gadā šis skaitlis būs 3,1 dzīvoklis uz 1000 iedzīvotājiem Rīgā.

„Ir skaidrs, ka 2019.-2020.gads noteikti nebūs garlaicīgs Baltijas valstu nekustamā īpašuma tirgos un būs notikumiem bagāts. Ekonomiskā vide joprojām ir labvēlīga aktīvai tirgus attīstībai šo valstu galvenajos reģionos. Ir skaidrs, ka attīstītāji nepalaidīs garām šo iespēju,” sacīja Reginis.

Tādēļ mēs iepazīstinām ar šo gada pārskatu, kas attiecas ne tikai uz notikumiem nekustamā īpašuma tirgū 2018. gadā, bet arī uz turpmāko gadu perspektīvām. Tāpat esam ļoti pateicīgi mūsu ilgtermiņa partneriem PricewaterhouseCoopers un Sorainen, kuri ir devuši ieguldījumu kvalitatīva satura sagatavošanā, sniedzot sadaļas par nodokļiem un juridisko informāciju.

Pilnu pārskatu var skatīt šeit: Baltijas valstu galvaspilsētu gada pārskats, 2019 (angļu val.) vai šeit

 

 

Evita Zemberga-Zakalovska

Mārketinga speciālists +37167284544 +37128232017
evita.zemberga@ober-haus.lv Gustava Zemgala gatve 76, Riga, LV-1039


Ober-Haus jaunumi